מי יכול לקבל משכנתא? כמעט כל אדם, בתנאי שיעמוד בקריטריונים ובתנאים שיקבע הבנק.
הבנק בוחן את מהות העסקה, את טיב ושווי הנכס, את כושר ההחזר של הלווים ואת היסטורית האשראי שלהם. על סמך נתונים אלה וקריטריונים נוספים מחליטים בבנק על גובה ההלוואה הניתנת ללווים.
הפרמטרים הנוספים שהבנק בוחן הם גובה ההלוואה ושיעור המימון מיתוך שווי הנכס הנרכש, וכן סיכון המימון מבחינת הבנק לשווי הנכס.
לבנק יש קריטריונים משלו להעריך את הסיכון שהוא לוקח בכך שהוא מלווה לכם סכום כסף גבוה תמורת שיעבוד. קודם כל יבדוק הבנק איזה חלק משווי הנכס הוא מלווה לכם: עד 60% מהמימון נחשב סיכון נמוך לבנק , מ- 60% עד 95%- זהו סיכון גבוה לבנק, במקרה השני הבנק ידרוש בטחונות נוספים לפי מדיניות האשראי שלו.
כן יבדוק הבנק את איכות הנכס, מיקומו, שוויו ואת טיב רישום הנכס במנהל החברה הממשכנת. הבנק יברר אם לא רובצות על הנכס התחייבויות נוספות , עיקולים כלפי גופים או רשויות אחרות .
הבנק יבחן גם את איכות הלווים מזוויות שונות: יכולת הפירעון (או כושר ההחזר), הכנסת הלווים נטו (מומלץ כי שיעור ההחזר לא יחרוג מסדר גודל של מעל שליש מההכנסה החודשית נטו אחרי ניכויים והתחייבויות אחרות) ואת היציבות התעסוקתית שלהם. רצוי שהלווה יוכיח ותק של לפחות שנה בעבודתו, פוטנציאל לעתיד , צמיחה והתקדמות בעבודה., רקע משפחתי, גיבוי ועזרה משפחתית קרובה, אורך חיים פיננסי יציב כגון: חיסכון, ביטוח, מוסר תשלומים והתנהלות כספית נכונה.
הבנק יבדוק את היסטורית האשראי של הלווה , עמידה בהתחייבויות פיננסיות קודמות, פירעון הלוואות בזמן או הגבלות של חשבונות בעבר שעלולות לפסול את הלקוח מלקבל את ההלוואה.
המשכנתא מהווה התחייבות כלכלית ארוכת טווח, כשבתקופה זו עשוי להיפגע החזר ההלוואה כתוצאה ממגוון סיבות: אובדן מקור הכנסה קבוע, פיטורין, מחלה או איבוד כושר עבודה, הוצאות בלתי צפויות כגון: מקרה חירום ריפואי או גירושין. מצב המשק בארץ, אינפלציה, שחיקת ערך הכסף, עליה בריבית ההלוואה או כאשר ההלוואה צמודה למטבע זר.
אם הלווה מתקשה לעמוד בתשלומים חייב הוא לפנות לבנק כדי להסדיר מחדש את פריסת התשלומים כך שיוכל לעמוד בהם. בעבר היה הסדר עם ערבים, כך שאם הלווה לא עמד בהחזרים יכול היה הבנק לדרוש מן הערבים להחזיר את המשכנתא במקומו. מצב זה אינו קיים עוד. הנכס עצמו משמש ערובה לבנק. כדי להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזרת המשכנתא ממליצים הבנקים לקבוע את ההחזר החודשי עד כרבע או כשליש מהכנסות משפחת הלווה. בכל מקרה, הבנק מבטיח לעצמו את מימון ההלוואה במחיר הנכס שמכירתו תוכל לכסות כל חוב שהוא.
מה קורה אם צריכים לבצע שינויים בזמן ההלוואה? מה קורה אם רוצים מידע עדכני לגבי מצב חשבון המשכנתא? לצורך זה הקימו הבנקים מערך שירות לקוחות. בחלק מהבנקים פועל מערך זה גם דרך האינטרנט, לפחות לצורך צפייה במצב החשבון. בכל מקרה, אם הדבר מסובך יותר- חייב הלווה להגיע פיזית לבנק. חשוב לבדוק, לפני שחותמים על כל מסמך שהוא עם הבנק, מה השירות שהבנק מציע ובמה הוא מוכן ללכת לקראתך. מומלץ לקחת משכנתא ליד הבית או ליד מקום העבודה, מפני שבתקופה הראשונה עד קבלת הכסף נידרש למספר לא מבוטל של ביקורים בבנק. חשוב לפנות זמן לתהליך זה.
כדי שלא נעמוד במצב בלתי נעים, בלשון המעטה, בו יצטרך הבנק לממש את זכותו למכור את הדירה שלנו בגלל אי עמידה בתשלומי המשכנתא, יש לבטח את עצמנו בביטוח משכנתא. אך על כך- מאמר נפרד.