המתווך: בחרת להתקשר עם מתווך? דאג כי הסכם התיווך שלך עימו לא יהיה מקפח וקרא את כולו, לרבות האותיות הקטנות. שים לב כי אינך מחוייב לבלעדיות לאותו מתווך מבלי שהנך חפץ בה. שאל את המתווך אילו פעולות תיווך בכוונתו לבצע ודאג שתהיינה מתועדות בהסכם התיווך. הקפד לדרוש כי את התשלום למתווך, תשלם אך ורק לאחר שחלק עיקרי מתשלום התמורה כבר בוצע, וזאת על מנת לוודא שהעסקה אכן מתבצעת בפועל בטרם הנך משלם עבור התיווך. חשוב לא פחות – התמקח עם המתווך על אחוזי שכר הטרחה שלו, וזכור כי גם בעניין זה המחיר אף פעם אינו קשיח.
זיכרון דברים: אל תחתום על זיכרון דברים! זיכרון דברים בנסיבות מסויימות הינו חוזה מקרקעין שלם ומוגמר לכל דבר ועניין, ואתה עלול למצוא את עצמך קשור בעסקה שטרם נבדקה לעומק, אם בכלל. אם הנך מתעקש לייצר מסמך מקדים על מנת להבטיח את קניית הנכס או מכירתו, דאג להתייעץ עם עו"ד מקרקעין קודם לכן.
ערך הנכס ומצבו הפיזי: בצע בדיקה שאינה שטחית של מצבו הפיזי של הנכס. גש עם בעל מקצוע, מהנדס בניין לצורך העניין, על מנת לבחון את מצבו של הנכס – הוא יוכל לתת לך תמונה הרבה יותר טובה מעינו של כל קונה רגיל. אם מדובר בנכס שערך השוק שלו אינו סטנדארטי לבדיקה ו/או נכס יקר במיוחד, בדוק עם שמאי מקרקעין מה ערכו של הנכס בטרם כניסה למו"מ עם המוכר, ובמידת הצורך אף בקש ממנו לערוך חוות דעת בכתב.
הזכויות בנכס: בצע בדיקות מקיפות של המצב המשפטי של הנכס, בדוק היטב מי בעל הזכויות והאם ישנן הערות על זכויות אלו, בחן אם קיימים שעבודים או עיקולים או משכונות, או כל זכות אחרת של צד שלישי כלפי הנכס. חשוב לא פחות כי תבדוק את המצב התכנוני של הנכס בטרם הקנייה תוך פניה לועדת המקומית לתכנון ובניה. בכלל זה יש לבדוק האם ישנו היתר בניה חוקי, האם הוצא כדין, האם ישנן חריגות בניה, האם קיימים צווי הריסה, מהם יעודי הקרקע והשימושים המותרים והאם גם בעתיד יותרו, האם ישנן זכויות בניה נוספות, מהי מדיניות הועדה המקומית באזור ועוד.
מצב הנכס בעירייה: יש להזמין את תיק הבניין של הנכס ולבדוק בו היטב האם ישנו תיעוד לבעיות במצב התכנוני של הנכס, האם הוצאו צווים כלשהם כנגד הנכס, האם ישנן הערות של מחלקת הפיקוח על הבניה, מחלקת רישוי עסקים וכיוב'. כמו כן, יש לבדוק האם ישנן חובות שוטפים לעירייה שהצדדים יידרשו לשלם בטרם תאפשר העירייה לבצע העברת זכויות בנכס.
מיסים: חשוב במיוחד לבדוק מהם המיסים הצפויים בביצוע העסקה. על עסקת נדל"ן חלים מיסים שונים ומגוונים (בדר"כ: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה) אשר יכולים להגיע לעשרות אחוזים משווי העסקה כולה. מיסים אלו יכולים לשנות את פני העסקה לחלוטין, ולכן חיוני לבדוק את הזכאות לפטורים ואת סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על ההסכם.
בקניית מגרש: בדוק היטב מהן זכויות הבניה ועד כמה ניתן לנצלן, האם ניתן להוציא היתר בניה, אלו תשלומים יידרש הקונה לשלם כאשר ירצה לבנות, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, מי מבצע את עבודות הפיתוח והאם הן מתקדמות, האם ישנן הערות על המגרש מטעם רשות העתיקות או גופים אחרים, ועוד.
בקניית דירה בבית משותף: בדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, בדוק האם ישנן חריגות בניה, בדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרישומי, בדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים בבניין, בדוק האם הדיירים נוהגים על פי ההצמדות הקבועות בתקנון, ועוד.
קרקע של מינהל מקרקעי ישראל: בדוק היטב את זכויות בעל הנכס במינהל מקרקעי ישראל, האם ישנה בקשה להעברת זכויות תלויה ועומדת, מתי עומד להסתיים הסכם החכירה, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם המינהל ידרוש דמי הסכמה או דמי היוון, ועוד.
מוכר נכס: יש לדאוג לצמצום הסיכון עד לאפס בכל הנוגע לתביעות עתידיות מטעם הקונה כנגדך. יש לדאוג למכור את הנכס כפי שהוא ( AS IS ) ולא להתחייב במצגים והתחייבויות מעבר למצב הקיים. יש להבטיח כי כספי המשכנתא של הקונה יועברו ישירות למוכר ולבדוק היטב אילו התחייבות לבנק של הקונה אתה מוכן לתת בתמורה לכך, יש לבחון אם מדובר בקונה שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, ועוד.
קונה נכס: כקונה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הנכס ואת האפשרות לקחת משכנתא. יש לברר היטב עם הבנק כמה שיותר מוקדם האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשיעבוד הנכס הנרכש. לא כדאי לגלות שאין לך אפשרות לממן את רכישת הנכס, בעוד הנך מחוייב בהסכם לרכישתו, כאשר נסיגה ממנו תחייבך בתשלום פיצוי מוסכם גבוה למוכר.
זכור: אל תתייעץ עם עו"ד שאינו מתמחה במקרקעין, אלא אך ורק עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון התמחות בתחום זה.
אכן רשימה מבהילה לכל הדעות. יחד עם זאת, השד אינו נורא כפי שהוא נשמע. חשיבות העניין מחייבת הקפדה ותשומת לב מירבית לכל תמרור אזהרה המוצב בפניכם באותה דרך המובילה בבטחה אל ביצוע העסקה המיוחלת בהצלחה.
הפנייה בלשון זכר הינה מטעמי נוחות בלבד, ויש לראותה כמתייחסת לזכר ונקבה כאחד.
כותב המאמר הינו עורך דין בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים ( L.L.B, L.L.M ), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעל משרד, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, ועוד. לאתר האינטרנט: www.amit-adv.co.il
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על רשימה זו עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד ולא יוכל לבוא בכל טענה מכל מין וסוג שהוא כלפי כותב המאמר.